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律所和物业因电梯使用争执不休,看法院如何裁定!

作者: 发布时间:2019-07-22 来源: 责任编辑:

案情介绍
    2016年,江苏某律所租赁宿迁市一小区1号楼六层六间房屋作为办公用房使用,租期为20年。在租用期间发现被该小区物业对单元楼内的五部电梯设置了控制装置,其中三部电梯某律所可以正常使用,其他两部电梯某律所不能正常使用。
    据了解,涉案小区1号楼为商住两用楼,大楼内有一家酒店,大楼住户共约500户,该酒店有135户,人员往来流动大。为方便管理、保障业主的人身安全和财产安全,在得到该小区业主委员会认可并征得1号楼部分业主及承租人同意后,某物业公司对1号楼五部电梯进行分流使用:2#、3#、5#三部电梯为商业使用且不受任何限制,4#设置刷卡电梯为住宅使用,1#电梯由酒店专用。
    某律所认为,作为小区房屋承租人应当享有正常使用电梯的权利,某物业公司的限制严重影响了电梯的使用,要求某物业公司将1号楼五部电梯全部向律所开放。
    双方协商不成,因而成讼。
法院审理
    一审法院经审理认为,电梯属于建筑物内共有部分,由全体业主共有和共同管理,其如何使用应由业主依法共同决定。本案中,原告某律所作为涉案房屋的承租人,依法享有对涉案电梯的合法使用权。被告某物业公司对涉案2部电梯作出限制性使用分配,影响原告对电梯合法使用,原告请求符合法律规定,法院依法予以支持。被告辩称上述分配使用系应广大业主要求,但其举证并不能证实系经过业主依法共同决定,故法院不予采信。故判决:某物业公司开放1#、4#电梯,不进行限制性使用。
    被告某物业公司不服一审判决,向宿迁中院提起上诉。
    宿迁中院经审理后认为,首先,某物业公司对涉案电梯分流使用的安排对业主与承租人具有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定:业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定:业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。涉案电梯系建筑物共有部分的附属设施,业主委员会有权代表全体业主对电梯设施进行管理和维护。涉案小区1号楼共有五部电梯,其中三部电梯可以无限制使用,某物业公司对另外两部电梯作出分流使用安排,经过了业主委员会会议决定,该决定符合物权法的规定,对业主与承租人具有约束力。并且1号楼电梯分流使用方案已进行了征求意见,1号楼部分业主同意某物业公司对于电梯分流使用的安排。因此,包括某律所在内的业主与承租人应当受某物业公司对涉案电梯分流使用安排的约束。
    其次,某物业公司对涉案电梯分流使用的安排兼顾了商业经营者的使用与住户业主的人身、财产安全和安宁生活需要,符合广大业主的意愿,具有合理性,并非侵害某律所的合法权益。没有不受限制的权利,任何权利的行使都应当受到一定的限制。本案涉案小区1号楼为商住两用,包括涉案小区电梯等附属设施在满足商业业主与承租人经营使用的同时,也应适当兼顾住户的人身、财产安全和为住户提供安宁的生活环境。某物业公司受业主委员会委托,为涉案小区提供物业服务,其对涉案五部电梯分流使用的安排中,有三部电梯是无限制使用,另两部电梯基于减少外来人员对业主与承租人的打扰,保护业主人身、财产安全和为业主提供安宁生活环境而作必要限制,既为包括某律所在内的商业业主与承租人提供了能够使用的电梯,又兼顾了住户的需求,故该电梯分流使用的安排具有合理性,并未损害某律所在内的商业业主与承租人的合法权益,某律所不能只基于自身利益考虑而忽视住户人身、财产安全及安宁生活环境的需求,而要求涉案五部电梯全部对其开放,故对其请求不应支持。遂判决如下:撤销一审判决,驳回某律所的诉讼请求。